Bất động sản Hy Lạp đang thiếu nguồn cung nhà ở

Thị trường bất động sản Hy Lạp đang trải qua giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tăng nhanh trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế.

Một nghịch lý đáng chú ý đang xuất hiện tại thị trường này. Theo các dữ liệu thống kê, khoảng 700.000 bất động sản tại Hy Lạp hiện đang bị bỏ trống, trong khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Athens lại liên tục tăng trong nhiều năm gần đây. Sự thiếu hụt nguồn cung đã khiến giá thuê nhà tại Hy Lạp tăng 10,9% so với cùng kỳ vào tháng 5/2025.

Mỗi năm, nhu cầu nhà ở tại Hy Lạp đạt khoảng 35.000 căn, trong khi nguồn cung xây dựng mới chỉ khoảng 30.000 căn. Khoảng cách này đang tạo ra cơ hội đáng kể cho các nhà đầu tư quan tâm đến đầu tư bất động sản Hy Lạp, đồng thời đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc bổ sung nguồn cung nhà ở tại các khu vực đô thị.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt này, chính phủ Hy Lạp đã triển khai nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở, trong đó nổi bật là việc chuyển đổi các bất động sản thương mại và công trình cũ thành căn hộ nhà ở.

Chuyển đổi bất động sản cũ – giải pháp tăng nguồn cung nhà ở

Một trong những giải pháp quan trọng giúp phát triển thị trường bất động sản Hy Lạp trong giai đoạn hiện nay là chuyển đổi các công trình xây dựng cũ thành nhà ở.

Việc chuyển đổi các tòa nhà thương mại hoặc công trình cũ thành căn hộ giúp tạo ra nguồn nhà ở mới ngay tại những khu vực quan trọng nhất của đô thị, bao gồm các khu vực gần trung tâm việc làm, hệ thống giao thông công cộng và các dịch vụ thiết yếu. Cách tiếp cận này giúp tăng mật độ dân cư tại các khu vực trung tâm mà không cần di dời cư dân hiện hữu, tạo ra sự cân bằng quan trọng tại những thành phố đang chịu áp lực đô thị hóa nhanh như Athens.

Bên cạnh việc giải quyết nhu cầu nhà ở, các dự án chuyển đổi còn góp phần bảo tồn giá trị kiến trúc và lịch sử của đô thị. Thay vì phá dỡ hoàn toàn các công trình cũ, các nhà phát triển sẽ nâng cấp và tái sử dụng các tòa nhà hiện hữu, vừa duy trì đặc điểm kiến trúc truyền thống vừa đáp ứng các tiêu chuẩn hiện đại về hiệu quả năng lượng và chất lượng sống.

Chính sách nhà ở tại châu Âu và cách tiếp cận của Hy Lạp

Nhiều quốc gia châu Âu đã áp dụng các biện pháp kiểm soát giá thuê nhằm bảo vệ người thuê nhà.

Tại Pháp, luật Encadrement des Loyers quy định giá thuê nhà theo khu vực và đã giúp giảm khoảng 13% giá thuê tại một số khu vực ở Paris.

Tại Đức, luật Mietpreisbremse hạn chế việc tăng giá thuê và tăng cường bảo vệ người thuê nhà. Trong khi đó, Tây Ban Nha áp dụng luật Ley de Vivienda, giới hạn mức tăng giá thuê hàng năm khoảng 2,2%.

Khác với nhiều quốc gia châu Âu, Hy Lạp lựa chọn một cách tiếp cận khác để phát triển thị trường bất động sản. Thay vì áp dụng các biện pháp kiểm soát mạnh đối với chủ nhà, chính phủ tập trung vào việc khuyến khích nguồn cung mới thông qua các chính sách đầu tư thuận lợi.

Một trong những chính sách quan trọng là chương trình Golden Visa Hy Lạp, cho phép nhà đầu tư nước ngoài nhận quyền cư trú khi đầu tư vào bất động sản. Đáng chú ý, mức đầu tư 250.000 EUR vẫn được giữ lại dành riêng cho các dự án chuyển đổi bất động sản, trong khi ngưỡng đầu tư tại nhiều khu vực khác đã tăng lên 800.000 EUR tại Athens, Thessaloniki và một số hòn đảo lớn.

Điều  này giúp Hy Lạp thu hút dòng vốn quốc tế vào phát triển nhà ở, đồng thời thúc đẩy quá trình tái thiết đô thị tại các thành phố lớn.

Nhu cầu thuê nhà và tiềm năng tăng giá bất động sản

Theo số liệu của Eurostat năm 2024, Hy Lạp duy trì tỷ lệ sở hữu nhà ở khoảng 69,7%, trong khi 30,3% hộ gia đình thuê nhà. Cơ cấu này tạo ra nhu cầu ổn định đối với thị trường cho thuê, đặc biệt là các căn hộ chất lượng cao tại những khu vực trung tâm.

Các dự án chuyển đổi bất động sản thường cung cấp đúng loại hình sản phẩm mà thị trường đang cần: căn hộ hiện đại tại vị trí trung tâm với hạ tầng sẵn có. Nhờ quá trình tái thiết đô thị và các dự án hạ tầng lớn, nhiều khu vực tại vùng Attica đang ghi nhận mức tăng giá đáng kể, giúp bất động sản Hy Lạp duy trì tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Giá trị trung bình của một căn nhà tại Hy Lạp đạt khoảng 292.700 EUR vào tháng 11/2024 và được dự báo có thể đạt 364.500 EUR vào năm 2029.

Những bất động sản được mua với mức 250.000 EUR trong các dự án chuyển đổi thường có giá thấp hơn đáng kể so với các dự án xây mới, nhưng khoảng cách này có xu hướng thu hẹp khi khu vực được nâng cấp hạ tầng và phát triển đô thị.

Golden Visa và vai trò của nhà đầu tư quốc tế

Chương trình Golden Visa Hy Lạp tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút vốn quốc tế. Trong năm 2024, chương trình đã cấp 9.411 giấy phép cư trú cho nhà đầu tư nước ngoài, bất chấp việc nâng ngưỡng đầu tư tại nhiều khu vực lớn.

Các cải tiến hành chính gần đây cũng giúp quy trình xét duyệt hồ sơ trở nên nhanh và hiệu quả hơn, biến quá trình xin visa từ một thủ tục phức tạp thành một quy trình tương đối thuận lợi.

Tính đến cuối năm 2024, khoảng 16.000 bất động sản đã được người nước ngoài mua thông qua chương trình Golden Visa, trong đó khoảng 15.000 căn đã được đưa vào thị trường cho thuê dài hạn.

Luật mới cũng không cho phép các bất động sản Golden Visa mới tham gia cho thuê ngắn hạn, nhằm đảm bảo nguồn cung cho thị trường cho thuê dài hạn đang thiếu hụt.

Dòng vốn quốc tế thúc đẩy bất động sản Hy Lạp

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản Hy Lạp.

Trong năm 2024, tổng vốn FDI vào bất động sản đạt 5,98 tỷ EUR, trong đó hơn 3 tỷ EUR được đầu tư vào bất động sản nhà ở và thương mại.

Chỉ trong quý I/2025, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản đã đạt 520 triệu EUR, chiếm 43% tổng vốn FDI vào Hy Lạp, đưa bất động sản trở thành lĩnh vực thu hút vốn quốc tế lớn nhất của quốc gia này.

Những con số này cho thấy đầu tư bất động sản Hy Lạp đang trở thành một trong những lĩnh vực hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư toàn cầu.

Piraeus – điểm nóng mới của bất động sản Athens

Theo dự báo của Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, việc chuyển đổi các bất động sản thương mại bỏ trống có thể cung cấp khoảng 3.000 – 5.000 căn nhà mới tại khu vực Athens trước năm 2027.

Trong bức tranh phát triển này, Piraeus đang nổi lên như một trong những khu vực tăng trưởng nhanh nhất. Giá bất động sản tại đây đã tăng 39,9% chỉ trong một năm, trong khi toàn khu vực Piraeus ghi nhận mức tăng 84% trong giai đoạn 2019 – 2024, cao nhất trong vùng Attica.

Là cảng biển lớn nhất Hy Lạp và một trong những cảng bận rộn nhất châu Âu, Piraeus không chỉ là trung tâm giao thương quan trọng mà còn là điểm khởi hành của các tuyến tàu đến những hòn đảo nổi tiếng như Santorini và Mykonos. Hạ tầng giao thông, du lịch và thương mại phát triển đã biến khu vực này thành một trung tâm nhà ở mới của Athens, thu hút cả cư dân địa phương lẫn nhà đầu tư quốc tế.

The Ocean Gate Building – dự án chuyển đổi tiêu biểu tại Piraeus

Trong bối cảnh bất động sản Piraeus đang tăng trưởng mạnh, nhiều dự án chuyển đổi bất động sản đã được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của khu vực.

Một trong những dự án tiêu biểu là The Ocean Gate Building, tọa lạc tại trung tâm Piraeus – Athens, chỉ cách cảng biển Piraeus khoảng 500m.

Dự án gồm tòa nhà 5 tầng với 20 căn hộ, được thiết kế đa dạng với các loại hình 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ, phù hợp cho cả nhu cầu sinh sống lâu dài và khai thác cho thuê.

Các căn hộ được bàn giao đầy đủ nội thất và thiết bị theo tiêu chuẩn châu Âu, cho phép chủ sở hữu có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê ngay sau khi nhận nhà.

Nhờ vị trí chiến lược tại khu vực cảng, cư dân từ dự án có thể dễ dàng tiếp cận nhiều địa điểm quan trọng của Piraeus như:

• Piraeus Tower – khoảng 2 km

• Đại học Piraeus – khoảng 2,5 km

• Bến du thuyền Zeas (Pasalimani) – khoảng 2,5 km

• Bến du thuyền Mikrolimano – khoảng 4 km

• Bệnh viện quốc tế Metropolitan – khoảng 4 km

Trong bán kính 500m quanh dự án, cư dân có thể tiếp cận đầy đủ các tiện ích như siêu thị, quán cà phê, trung tâm thương mại và hệ thống trường học.

Dự án cũng chỉ cách tuyến Metro số 1 và số 3 khoảng 1km, giúp cư dân di chuyển khoảng 15 phút đến trung tâm Athens, bao gồm các địa danh nổi tiếng như Acropolis và phố cổ Plaka.

Các dự án chuyển đổi như The Ocean Gate Building đáp ứng điều kiện tham gia chương trình Golden Visa Hy Lạp với mức đầu tư từ 250.000 EUR, mang lại cơ hội sở hữu bất động sản châu Âu đồng thời nhận quyền cư trú cho cả gia đình.

Cơ hội sở hữu bất động sản châu Âu cùng Visa Ventures

Trong bối cảnh Golden Visa Hy Lạp 250.000 EUR ngày càng khan hiếm, các dự án chuyển đổi tại những khu vực đang phát triển mạnh như Piraeus đang trở thành lựa chọn đáng chú ý đối với nhà đầu tư quốc tế. Liên hệ Visa Ventures để được tư vấn chi tiết về các dự án bất động sản Hy Lạp đáp ứng điều kiện 250.000 EUR, bao gồm The Ocean Gate Building tại Piraeus và chương trình Golden Visa.

Visa Ventures đồng hành cùng nhà đầu tư Việt trong hành trình sở hữu bất động sản châu Âu và mở rộng cơ hội toàn cầu cho gia đình.