Với nhiều gia đình tham gia chương trình EB-5, mục tiêu lớn nhất là nhận Thẻ xanh Mỹ cho cả gia đình. Tuy nhiên, bên cạnh quyền lợi định cư, một câu hỏi rất quan trọng luôn được đặt ra là “Khi nào nhà đầu tư có thể nhận lại hoàn vốn đầu tư EB5 của mình?”
Khác với các hình thức đầu tư truyền thống, chương trình EB-5 yêu cầu khoản đầu tư phải được duy trì trong trạng thái “at risk” (nghĩa là có rủi ro) để đáp ứng quy định di trú Hoa Kỳ. Chính vì vậy, việc hoàn vốn trong EB5 không diễn ra theo cách cố định như gửi tiết kiệm hay trái phiếu thông thường.
Hiểu rõ cơ chế hoàn vốn sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá dự án chính xác hơn, xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn và giảm rủi ro trong quá trình đầu tư định cư.
Yêu cầu “At Risk” và vì sao ảnh hưởng đến việc hoàn vốn đầu tư EB5
Theo quy định của USCIS, khoản đầu tư EB-5 phải ở trạng thái có rủi ro (at risk), nghĩa là dự án đầu tư có khả năng sinh lợi, đồng thời có khả năng thua lỗ và được sử dụng vào hoạt động tạo việc làm tại Mỹ.
Điều đó có nghĩa:
❌ Dự án không được cam kết hoàn vốn tuyệt đối
❌ Không được ấn định ngày hoàn trả chắc chắn
❌ Không được bảo đảm lợi nhuận cố định
Nếu dự án cam kết “hoàn tiền 100%”, hồ sơ có thể bị xem là không đáp ứng yêu cầu chương trình EB-5.
Sau luật RIA 2022, thời gian duy trì vốn thay đổi ra sao?
Một thay đổi rất quan trọng sau EB-5 Reform and Integrity Act 2022 (RIA) là Nhà đầu tư phải duy trì khoản vốn tối thiểu 2 năm kể từ ngày vốn được triển khai vào dự án (doanh nghiệp tạo việc làm).
Trên thực tế, phần lớn dự án EB-5 thường kéo dài lâu hơn do liên quan đến thời gian xét duyệt hồ sơ USCIS, tiến độ xây dựng dự án, giai đoạn vận hành ổn định của dự án. Vì vậy, thời gian hoàn vốn thường gắn chặt với cả tiến độ di trú lẫn tình hình tài chính và khả năng tạo dòng tiền của dự án.
Cấu trúc đầu tư EB-5 thường được thiết kế như thế nào?
Phần lớn dự án đầu tư qua trung tâm vùng EB-5 được triển khai theo mô hình cho vay.
Quy trình vốn EB-5 thông thường sẽ như sau:
- Nhà đầu tư góp tiền vào quỹ EB-5
- Quỹ EB-5 cho chủ đầu tư vay tiền
- Chủ đầu tư dùng tiền xây dự án
- Khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư hoàn trả lại tiền cho Quỹ EB-5.
- Quỹ EB-5 hoàn tiền lại cho nhà đầu tư
Nguồn vốn dự án thường gồm:
- Vốn vay ngân hàng
- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư
- Vốn EB-5
- Đôi khi có thêm phần góp vốn cổ phần
Trong cấu trúc này, việc hoàn vốn thường đến từ việc chủ đầu tư trả lại khoản vay cho quỹ EB-5, sau đó quỹ phân bổ lại cho nhà đầu tư.
Một số ít dự án dùng mô hình góp vốn cổ phần, khi đó việc hoàn vốn sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào hoạt động kinh doanh hoặc bán tài sản.
3 hình thức hoàn vốn phổ biến trong EB-5
1. Tái cấp vốn sau khi dự án ổn định
Đây là phương án phổ biến nhất.
Sau khi dự án hoàn tất xây dựng, đi vào hoạt động và có doanh thu ổn định, chủ đầu tư có thể vay khoản tài chính mới từ ngân hàng để thay thế khoản vay vốn ban đầu.
Khoản tái cấp vốn mới sẽ được dùng để hoàn trả khoản vay cũ, hoàn vốn cho nhà đầu tư EB-5.
Phương án này thường áp dụng với các mô hình dự án khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu phức hợp, căn hộ.
2. Bán tài sản sau khi hoàn thiện
Một số dự án được xây dựng với kế hoạch bán lại khi hoàn thiện.
Khoản tiền từ việc bán tài sản sẽ được phân bổ theo thứ tự ưu tiên trong cấu trúc vốn của dự án, thường sẽ như sau:
1. Trả ngân hàng
2. Trả Quỹ EB-5
3. Phần còn lại cho chủ đầu tư
Khả năng hoàn vốn phụ thuộc vào giá trị tài sản, tình hình thị trường bất động sản và thời điểm bán tài sản.
3. Hoàn vốn từ dòng tiền vận hành
Vị trí vốn EB-5 trong thứ tự hoàn vốn
Khi đánh giá dự án EB-5, nhà đầu tư cần hiểu vị trí của vốn EB-5 trong cấu trúc vốn (capital stack).
Thông thường thứ tự ưu tiên sẽ là:
- Ngân hàng
- Nhà đầu tư EB-5
- Chủ đầu tư
Điều này có nghĩa:
- Ngân hàng luôn được thanh toán trước
- Nhà đầu tư EB-5 nhận vốn sau ngân hàng
- Chủ đầu tư nhận phần còn lại cuối cùng
Vì vậy nhà đầu tư nên xem kỹ vốn EB-5 đang nằm ở vị trí nào trong cấu trúc vốn của dự án.
Những dự án có tỷ lệ vay hợp lý, chủ đầu tư góp vốn mạnh, kế hoạch tài chính thận trọng thường có khả năng hoàn vốn an toàn hơn.
Khi nào nhà đầu tư nhận lại vốn đầu tư EB-5?
Theo quy định hiện tại, nhà đầu tư có thể được hoàn vốn sau khi:
- Hoàn thành thời gian duy trì đầu tư bắt buộc
- Hồ sơ đáp ứng yêu cầu tạo việc làm
- Dự án đạt mốc tài chính phù hợp
Ngay cả khi đơn I-829 vẫn đang chờ xét duyệt, việc hoàn vốn vẫn có thể diễn ra nếu nhà đầu tư đã đáp ứng thời gian duy trì vốn theo luật.
Thực tế, nhiều dự án EB-5 thường hoàn vốn trong khoảng 5 – 7 năm hoặc lâu hơn tùy loại hình dự án.