Vì sao dự án EB5 vùng nông thôn luôn được xét duyệt nhanh hơn?

Bài viết nằm trong chủ đề EB-5 “Thiên vị dành cho dự án EB5 vùng nông thôn đã được cài sẵn trong ADN của chương trình: Liệu lượng đơn I-956F đang tồn đọng tại USCIS có đang âm thầm gây bất lợi cho các dự án khu vực đô thị?” – Phần 1

Trong những năm gần đây, sự khác biệt về thời gian xét duyệt đơn I-956F giữa các dự án EB5 vùng nông thôn (Rural TEA) và các dự án đô thị hoặc khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao (HUA) đã trở thành chủ đề được thảo luận rộng rãi trong ngành EB-5.

Nhiều nhà đầu tư và đơn vị phát triển dự án cho rằng đây có thể là hệ quả của lượng hồ sơ tồn đọng tại USCIS hoặc sự mất cân đối trong phân bổ nguồn lực xử lý. Tuy nhiên, nếu nhìn lại lịch sử cải cách EB-5 trong hơn một thập kỷ qua, có thể thấy sự chênh lệch này không phải là một sự cố hành chính. Đây là kết quả của một lựa chọn chính sách được thiết kế có chủ đích.

Để hiểu vì sao các dự án EB5 vùng nông thôn thường nhận được phê duyệt I-956F nhanh hơn đáng kể, cần quay lại với người đã góp phần định hình Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA): Thượng nghị sĩ Chuck Grassley của bang Iowa.

Dòng thời gian EB-5 được viết lại như thế nào?

Chương trình đầu tư định cư EB-5 được thành lập vào năm 1990 với một mục tiêu tương đối rõ ràng, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài đổi lấy quyền thường trú tại Hoa Kỳ, nguồn vốn đầu tư sẽ được đưa vào các doanh nghiệp thương mại nhằm tạo việc làm cho người lao động Mỹ, đặc biệt là tại những khu vực đang cần phát triển kinh tế nhất.

Những người xây dựng chương trình ban đầu kỳ vọng EB-5 sẽ trở thành công cụ thúc đẩy tăng trưởng tại các cộng đồng khó khăn và chưa được phục vụ đầy đủ. Tuy nhiên, trong phần lớn lịch sử của chương trình, thực tế lại diễn ra theo hướng khác.

EB-5 dần trở thành một nguồn tài chính hấp dẫn cho các dự án bất động sản cao cấp tại những trung tâm đô thị phát triển mạnh nhất nước Mỹ. Nhờ cách tính khu vực TEA theo quy định cũ, nhiều dự án nằm tại những khu vực phát triển và có điều kiện kinh tế tốt vẫn đủ điều kiện nhận chỉ định TEA và hưởng mức đầu tư ưu đãi thấp hơn.

Đây chính là vấn đề khiến Thượng nghị sĩ Chuck Grassley của bang Iowa liên tục chỉ trích chương trình trong nhiều năm.

Theo quan điểm của ông, nguồn vốn EB-5 cần được sử dụng đúng mục đích ban đầu: hỗ trợ các cộng đồng nông thôn, các địa phương khó khăn và những khu vực thực sự cần thêm nguồn lực phát triển kinh tế.

Sau nhiều năm vận động cải cách, những quan điểm này cuối cùng đã được phản ánh rõ nét trong Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022 (RIA 2022).

RIA 2022 đã tạo ra một hệ thống ưu tiên mới

Khi phân tích các quy định quan trọng trong RIA, có thể nhận thấy một thông điệp rất rõ ràng: Quốc hội Hoa Kỳ muốn dòng vốn EB-5 được phân bổ nhiều hơn đến các khu vực nông thôn.

Đó là lý do luật mới bổ sung hàng loạt cơ chế ưu tiên dành cho Rural TEA như:

• Visa bảo lưu (Reserved Visas);
• Hạn ngạch visa dành riêng cho dự án nông thôn;
• Cơ chế ưu tiên xét duyệt hồ sơ;
• Ngưỡng đầu tư cao hơn đối với các khu vực không thuộc TEA.

Những thay đổi này không phải là các điều chỉnh kỹ thuật đơn lẻ. Tất cả đều phản ánh cùng một định hướng chính sách: vốn EB-5 nên được hướng tới những nơi cần phát triển kinh tế nhất, và nước Mỹ nông thôn cần được ưu tiên trước.

Vì vậy, việc các dự án nông thôn được hưởng lợi về thời gian xét duyệt thực chất là kết quả của một chiến lược đã được thiết kế từ cấp độ lập pháp.

Dữ liệu thực tế cho thấy dự án EB5 vùng nông thôn đang được xét duyệt nhanh hơn bao nhiêu?

Các số liệu trong ngành EB-5 tiếp tục củng cố nhận định trên.

Theo dữ liệu được công bố bởi IIUSA tháng 6/2024 và các báo cáo thị trường gần đây EB5Investors.com 2025-2026, thời gian phê duyệt đơn I-956F giữa hai nhóm dự án đang có sự khác biệt đáng kể.

Báo cáo của IIUSA công bố vào tháng 6/2024, dựa trên dữ liệu từ 61 hồ sơ I-956F thuộc 11 Regional Center khác nhau, cho thấy:

• Các dự án EB-5 nông thôn có thời gian phê duyệt I-956F trung bình khoảng 8 tháng;
• Các dự án thuộc khu vực thất nghiệp cao hoặc đô thị có thời gian trung bình khoảng 13 tháng.

Khoảng cách khoảng 5 tháng này tiếp tục được xác nhận trong các báo cáo ngành gần đây.

Đầu năm 2026, nhiều dự án Rural TEA được ghi nhận nhận phê duyệt chỉ sau 2 – 4 tháng kể từ ngày nộp hồ sơ. Một số dự án trong lĩnh vực năng lượng địa nhiệt, nông nghiệp công nghệ cao và nghỉ dưỡng nông thôn đều được USCIS xử lý nhanh hơn đáng kể so với mức trung bình của các dự án đô thị.

Điều đáng chú ý là xu hướng này xuất hiện một cách khá nhất quán trong nhiều năm liên tiếp.

Chính sự ổn định của dữ liệu cho thấy khoảng cách xét duyệt khó có thể được giải thích đơn thuần bằng yếu tố nhân sự hoặc các biến động ngắn hạn trong quy trình xử lý hồ sơ.

Nói cách khác, các dự án EB-5 nông thôn đang được xử lý nhanh hơn bởi vì đó chính là điều Quốc hội mong muốn khi ban hành RIA.

Vì sao USCIS ưu tiên dự án EB5 vùng nông thôn hơn dự án đô thị?

Khoảng cách về thời gian xử lý I-956F xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau. Tuy nhiên, tất cả đều bắt nguồn từ cùng một nền tảng: ý chí lập pháp của Quốc hội.

Ưu tiên được thiết kế sẵn trong luật

RIA không chỉ tạo ra các suất visa bảo lưu dành riêng cho dự án nông thôn mà còn trao cho USCIS cơ sở pháp lý để ưu tiên nhóm hồ sơ này trong quá trình xử lý. Đây là kết quả trực tiếp từ nỗ lực kéo dài nhiều năm nhằm đưa chương trình EB-5 quay trở lại mục tiêu phát triển kinh tế tại những khu vực thực sự cần nguồn vốn.

Điều đó đồng nghĩa với việc hàng chờ xét duyệt không còn đơn thuần là một quy trình hành chính mà còn là công cụ thực thi chính sách kinh tế.

Việc xác định Rural TEA đơn giản hơn

Đối với các dự án nông thôn, việc xác định đủ điều kiện TEA chủ yếu dựa trên yếu tố vị trí địa lý. USCIS cần xác minh dự án có nằm ngoài khu vực thống kê đô thị (Metropolitan Statistical Area) theo quy định hay không.

Trong khi đó, các dự án HUA phải chứng minh tỷ lệ thất nghiệp đạt từ 150% mức trung bình toàn quốc. Quá trình này đòi hỏi nhiều dữ liệu hơn, nhiều bước phân tích hơn và thường kéo dài hơn.

Dự án đô thị thường có cấu trúc phức tạp hơn

Nhiều dự án EB-5 tại các thành phố lớn thường sở hữu quy mô đầu tư lớn hơn và cấu trúc tài chính phức tạp hơn.

Các yếu tố thường gặp bao gồm:

• Nhiều nguồn vốn tham gia;
• Nhiều đối tác phát triển;
• Nhiều lớp tài trợ vốn;
• Cấu trúc giao dịch phức tạp;
• Nhiều đơn vị quản lý và vận hành.

Tất cả các yếu tố trên đều phải được USCIS xem xét trong quá trình thẩm định.

Ngược lại, nhiều dự án khách sạn, năng lượng hoặc nông nghiệp tại khu vực nông thôn thường có cấu trúc đơn giản hơn, giúp việc đánh giá hồ sơ thuận lợi và nhanh chóng hơn.

Khối lượng hồ sơ đô thị vẫn chiếm tỷ trọng lớn

Một thực tế khác thường ít được nhắc đến là số lượng hồ sơ Urban và HUA hiện vẫn chiếm phần lớn tổng số đơn I-956F được nộp.

Khối lượng hồ sơ lớn hơn đồng nghĩa với việc hàng chờ kéo dài hơn, ngay cả khi hiệu suất xử lý của USCIS không thay đổi.

Khi kết hợp tất cả các yếu tố trên, các dự án nông thôn đang được hưởng lợi từ:

• Ưu tiên theo luật;
• Quy trình xác minh đơn giản hơn;
• Cấu trúc dự án ít phức tạp hơn;
• Áp lực hồ sơ thấp hơn.

Đây là sự phân biệt đối xử hay là ý chí lập pháp được thực thi?

Đây có lẽ là câu hỏi nhạy cảm nhất trong ngành EB-5 hiện nay. Nếu các dự án nông thôn được xử lý nhanh hơn nhờ thiết kế của luật, liệu có thể xem đó là một hình thức phân biệt đối xử đối với các dự án đô thị hay không?

Xét dưới góc độ pháp lý, câu trả lời không đơn giản.

Luật Thủ tục Hành chính Hoa Kỳ (Administrative Procedure Act – APA) cho phép các bên liên quan thách thức những quyết định hành chính mang tính tùy tiện hoặc thiếu cơ sở hợp lý. Tuy nhiên, khi sự khác biệt trong cách xử lý bắt nguồn từ chỉ đạo rõ ràng của Quốc hội, việc chứng minh USCIS đang hành động tùy tiện trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Nói cách khác, khoảng cách giữa Rural và Urban hiện nay phản ánh định hướng chính sách của chương trình nhiều hơn là sai sót trong hoạt động quản lý hồ sơ.

Vì sao I-956F ngày càng trở thành “con dấu chất lượng” của dự án EB-5?

Dù tranh luận pháp lý còn tồn tại, tác động thương mại của I-956F là điều không ai phủ nhận.

Trong thực tế, việc được USCIS phê duyệt I-956F ngày càng giống một “chứng nhận chất lượng” đối với dự án EB-5.

Một dự án đã có I-956F được phê duyệt có thể chứng minh rằng USCIS đã xem xét:

• Kế hoạch kinh doanh;
• Phương pháp tạo việc làm;
• Cấu trúc chào bán đầu tư;
• Tính tuân thủ của dự án.

Điều này giúp nâng cao mức độ tin tưởng của nhà đầu tư trong quá trình thẩm định.

Ngược lại, các dự án chưa có phê duyệt I-956F thường phải dành nhiều thời gian hơn để giải trình và chứng minh tính khả thi của dự án trước thị trường.

Trong bối cảnh lo ngại về tồn đọng visa, thời hạn bảo lưu quyền lợi EB-5 ngày càng đến gần, nhà đầu tư có kinh nghiệm thẩm định dự án kỹ càng hơn thì việc chưa có I-956F được phê duyệt rõ ràng là một bất lợi trong hoạt động chào bán đầu tư đối với dự án EB5.

Dù gọi đó là “phân biệt đối xử” hay chỉ đơn giản là hệ quả của chính sách, tác động trên thị trường vẫn là như nhau.

Thời hạn 30/09/2026: Một sự khẩn cấp được thiết kế sẵn?

Điều khoản Grandfathering trong RIA bảo vệ những nhà đầu tư nộp đơn I-526E trước ngày 30/09/2026 khỏi các thay đổi pháp lý có thể xảy ra trong tương lai đối với chương trình EB-5.

Và chính điều khoản này đang khiến sự khác biệt giữa Rural và Urban trở nên đáng chú ý hơn bao giờ hết.

Một dự án Rural TEA nộp I-956F trong giai đoạn hiện nay vẫn có cơ hội nhận phê duyệt sớm, từ đó có thêm thời gian để triển khai tiếp thị, huy động vốn và hỗ trợ nhà đầu tư hoàn tất hồ sơ trước thời hạn.

Trong khi đó, các dự án Urban hoặc HUA thường phải chờ khoảng 13 tháng để nhận được phê duyệt I-956F, thậm chí lâu hơn trong một số trường hợp.

Điều này đồng nghĩa với việc nhiều dự án có thể chỉ nhận được phê duyệt vào cuối năm 2026 hoặc sang năm 2027. Khi đó, khoảng thời gian vàng để thu hút nhà đầu tư trước mốc 30/09/2026 gần như đã trôi qua.

Nói cách khác, lợi thế lớn nhất của một hồ sơ I-956F được phê duyệt có thể xuất hiện quá muộn để phát huy hiệu quả.

Khoảng cách về thời gian xét duyệt I-956F giữa các dự án EB-5 nông thôn và các dự án EB-5 đô thị không đơn thuần là hệ quả của tình trạng tồn đọng hồ sơ tại USCIS.

Trên thực tế, sự khác biệt này phản ánh một định hướng đã được Quốc hội Hoa Kỳ đưa vào Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 năm 2022. Nói cách khác, việc các dự án nông thôn được ưu tiên xử lý nhanh hơn không phải là điều ngẫu nhiên mà là kết quả của một chính sách được thiết kế có chủ đích.

Đối với các đơn vị phát triển dự án đô thị, thách thức hiện nay không chỉ nằm ở thời gian chờ xét duyệt mà còn nằm ở việc phải cạnh tranh trong một môi trường mà thứ tự ưu tiên đã được xác lập từ cấp độ lập pháp.

Đối với nhà đầu tư, điều quan trọng cần ghi nhớ là thời gian xét duyệt nhanh và chất lượng đầu tư là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Một dự án được phê duyệt sớm hơn có thể mang lại lợi thế về mặt thời gian và tiếp cận visa, nhưng điều đó không tự động đồng nghĩa với mức độ an toàn cao hơn hay tiềm năng sinh lời tốt hơn.

Khi đánh giá một dự án EB-5, nhà đầu tư vẫn cần xem xét toàn diện các yếu tố như năng lực của chủ đầu tư, cấu trúc tài chính, phương án tạo việc làm, chiến lược hoàn vốn và mức độ khả thi của dự án.

Đây cũng chính là câu hỏi quan trọng sẽ được phân tích trong Phần 2 của loạt bài: Liệu tốc độ xét duyệt nhanh có thực sự đồng nghĩa với một cơ hội đầu tư tốt hơn, hay nhà đầu tư cần nhìn xa hơn những lợi thế về mặt thời gian?