Trong những năm gần đây, nhu cầu đầu tư bất động sản Hy Lạp tăng mạnh nhờ chương trình Golden Visa, một trong những chương trình định cư châu Âu được nhiều nhà đầu tư quốc tế quan tâm.
Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã khác khá nhiều so với giai đoạn trước. Mức đầu tư tối thiểu tăng cao hơn, quy định siết cho thuê ngắn hạn và các thay đổi về thuế khiến bài toán lợi nhuận không còn đơn giản chỉ là mua ở đâu tỷ suất cho thuê cao nhất.
Thay vào đó, nhà đầu tư cần nhìn tổng thể hơn giữa tỷ suất cho thuê, mức vốn đầu tư, khả năng tăng giá tài sản, tính thanh khoản, tỷ lệ lấp đầy, thuế và chi phí vận hành thực tế.
Thị trường cho thuê giữa các thành phố lớn tại Hy Lạp
Biểu đồ tỷ suất cho thuê giữa các thành phố tại Hy Lạp
Theo dữ liệu từ Global Property Guide, Athens hiện là thành phố có tỷ suất cho thuê cao nhất tại Hy Lạp với mức trung bình khoảng 5,4%. Một số khu vực ghi nhận lợi suất khá cao như Patisia khoảng 8% đối với căn hộ 1 phòng ngủ, Kipseli khoảng 7,3% hay khu trung tâm Athens: khoảng 6%. Trong khi đó, các khu cao cấp như Kolonaki-Lykavittos chỉ đạt khoảng 3,8%.
Mức đầu tư Golden Visa ảnh hưởng thế nào đến bài toán cho thuê?
Đợt thay đổi chính sách Golden Visa vào tháng 9/2024 đã áp dụng mức đầu tư theo từng khu vực, làm thay đổi đáng kể cách tính lợi suất cho nhà đầu tư.
Mức đầu tư 800.000 EUR
Các khu vực có nhu cầu cao như Athens, Attica, Thessaloniki, Mykonos hay Santorini hiện yêu cầu mức đầu tư tối thiểu 800.000 EUR (~24,8 tỷ) cho một bất động sản duy nhất có diện tích tối thiểu 120m².
Điều này tạo ra một thay đổi rất lớn với thị trường bất động sản tại Hy Lạp, những căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ – vốn là phân khúc cho thuê hiệu quả nhất gần như không còn phù hợp với nhà đầu tư Golden Visa diện tiêu chuẩn. Thay vào đó, nhà đầu tư buộc phải mua các bất động sản lớn hơn, thuộc phân khúc trung và cao cấp, nơi lợi suất thường giảm xuống khoảng 3,5% – 4,5%.
Nói cách khác , mức đầu tư càng lớn, lợi suất cho thuê thường có xu hướng giảm xuống. Đây là đặc điểm khá phổ biến không chỉ tại Hy Lạp mà ở nhiều thị trường bất động sản quốc tế.
Mức đầu tư 400.000 EUR
Ngoài các “điểm nóng” như Athens hay Mykonos, phần lớn khu vực còn lại của Hy Lạp áp dụng mức đầu tư tối thiểu 400.000 EUR (~12,4 tỷ) và yêu mua một bất động sản duy nhất trên 120m².
Thị trường thuê tại các khu vực này thường nhỏ hơn Athens, thanh khoản thấp hơn và phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu địa phương hoặc mùa du lịch. Vì vậy, lợi suất cao hơn chưa chắc đồng nghĩa hiệu quả đầu tư tốt hơn nếu bất động sản có thời gian trống khách thuê dài hơn.
Đây là điểm nhiều nhà đầu tư quốc tế bắt đầu quan tâm hơn trong giai đoạn hiện nay: lợi suất trên giấy tờ và dòng tiền thực tế có thể khác nhau khá nhiều.
Mức đầu tư 250.000 EUR, xu hướng nổi bật hiện nay
Hiện nay, nhà đầu tư vẫn có thể tham gia Golden Visa với mức từ 250.000 EUR nếu:
- Chuyển đổi bất động sản thương mại thành nhà ở
- Hoặc cải tạo công trình bảo tồn
Đây là lý do dòng vốn đang đổ mạnh vào các khu vực trung tâm Athens như Exarchia, Kipseli, Metaxourgeio, Piraeus. Đây cũng chính là những khu vực có tỷ suất cho thuê cao nhất tại Athens.
Ví dụ Kipseli có tỷ suất khoảng 7% cho căn hộ 1 phòng ngủ, khu trung tâm Athens trung bình khoảng 6%
Điều đáng chú ý là mô hình 250.000 EUR hiện giúp nhiều nhà đầu tư tiếp cận đúng phân khúc có dòng tiền cho thuê tốt nhất thị trường.
Tuy nhiên, các dự án chuyển đổi thường phát sinh thêm chi phí cải tạo, thời gian hoàn thiện và yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn so với mua nhà ở thông thường.
Airbnb không còn là lợi thế cho Golden Visa
Theo quy định mới từ tháng 9/2024, các bất động sản tham gia chương trình Golden Visa không được phép cho thuê ngắn hạn trên các nền tảng như Airbnb. Vi phạm có thể bị phạt tới 50.000 EUR và bị thu hồi quyền cư trú.
Điều này khiến thị trường chuyển mạnh sang bài toán cho thuê dài hạn thay vì khai thác du lịch như giai đoạn trước.
Các khu vực từng hưởng lợi mạnh từ Airbnb như Plaka, Monastiraki, Kolonaki hiện không còn chênh lệch tỷ suất cho thuê quá lớn so với các khu dân cư truyền thống.
Với nhà đầu tư Golden Visa, khả năng lấp đầy dài hạn và nhu cầu thuê thực tế hiện quan trọng hơn rất nhiều so với tiềm năng khai thác du lịch ngắn hạn.
Thuế cho thuê ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận thực tế
Một điểm quan trọng khác là lợi suất công bố trên thị trường thường chưa phản ánh lợi nhuận ròng thực tế.
Từ ngày 01/01/2026, Hy Lạp áp dụng biểu thuế thu nhập cho thuê mới:
- 12.000 EUR đầu tiên: Thuế 15%
- 12.001 – 24.000 EUR: Thuế 25% (trước đây là 35%)
- 24.001 – 36.000 EUR: Thuế 35%
- Trên 36.000 EUR: Thuế 45%
Ngoài thuế thu nhập cho thuê, nhà đầu tư còn cần tính thêm Thuế bất động sản ENFIA, phí quản lý, chi phí bảo trì và tỷ lệ lấp đầy phòng.Vì vậy, lợi suất ròng thực tế tại Hy Lạp thường thấp hơn khoảng 1,5%–2% so với mức công bố trên thị trường.
Ví dụ, một bất động sản cho thuê khoảng 30.000 EUR/năm. Sau thuế, lợi suất thực tế có thể giảm từ khoảng 3,8% xuống dưới 3%.
Tăng giá tài sản đang trở thành yếu tố quan trọng hơn
Trong giai đoạn gần đây, giá bất động sản tại Hy Lạp tăng nhanh hơn giá thuê.
Theo dữ liệu thị trường, giá nhà tại Athens tăng khoảng 12% trong năm 2025, trong khi tỷ suất cho thuê toàn quốc đang có xu hướng giảm dần. Điều này cho thấy nhà đầu tư hiện không chỉ tìm kiếm dòng tiền cho thuê mà còn kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá tài sản trong trung và dài hạn.
Đặc biệt tại Athens, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi suất thấp hơn để đổi lấy tính thanh khoản cao hơn, nhu cầu thuê ổn định hơn và khả năng tăng giá tài sản mạnh hơn trong chu kỳ nắm giữ 5–7 năm của Golden Visa
Góc nhìn tổng quan cho nhà đầu tư Việt Nam
Hiện nay, thị trường bất động sản Hy Lạp đang hình thành khá rõ 3 nhóm đầu tư:
- Nhóm ưu tiên lợi suất cao: Thường tập trung vào căn hộ nhỏ tại Athens hoặc các dự án chuyển đổi 250.000 EUR
- Nhóm ưu tiên cân bằng giữa vốn đầu tư và lợi suất: Thường quan tâm các khu vực 400.000 EUR như Patra, Heraklion hoặc vùng đất liền Hy Lạp
- Nhóm ưu tiên tăng giá tài sản và tính thanh khoản: Tập trung vào Athens và các khu vực trung tâm dù lợi suất cho thuê thấp hơn
Vì vậy, khi lựa chọn dự án Golden Visa Hy Lạp, nhà đầu tư nên nhìn thị trường theo góc độ tổng thể không chỉ nhìn vào tỷ suất cho thuê, mà còn cần đánh giá mức đầu tư, thuế, khả năng lấp đầy, thanh khoản và tiềm năng tăng giá tài sản trong dài hạn.